Información sobre desalojos para arrendatarios

Generalmente, usted puede:

• Dar solución al problema en el aviso
  • Si el aviso es por falta de pago del alquiler, usted tiene 3 días hábiles para pagar el dinero adeudado.  Llame al 2-1-1 para preguntar sobre las opciones de asistencia para el pago de alquiler disponibles en su condado
  • Si el aviso es por quebrantamiento de contrato, repare el problema y diga al arrendador por escrito que lo ha hecho
• Trate de llegar a un acuerdo con el arrendador.
  • Una opción sería pedir a su arrendador que asista a una mediación. Los participantes serían usted, su arrendador y otra persona, un mediador que no está ni de su lado ni del lado de su arrendador.  El trabajo del mediador es tratar de ayudarle a usted y a su arrendador a llegar a un acuerdo.
    • Si usted está en el condado de Salt Lake, trate de ponerse en contacto con la Acción comunitaria de Utah llamando al 801-214-3109 o a mediation@utahca.org
    • Si usted está en el condado de Summit, trate de contactar a Mediación Mountain
    • Para ayuda con la mediación a nivel estatal, trate de contactar a Resolución de Disputas de Utah
• Múdese
• Quédese en su vivienda y trate de impugnar la demanda – pero lea  la sección de consecuencias a continuación para obtener detalles sobre lo que podría suceder si lo hace

Consecuencias de no cumplir con el aviso

Si usted no resuelve el asunto o se muda antes del vencimiento del aviso, el arrendador puede presentar documentos de desalojo en el tribunal y hacer la entrega formal de ellos a usted. Si el arrendador gana el caso, a usted se le podría responsabilizar de:

• La cantidad que usted debe por alquiler atrasado multiplicada por tres.
• Tres veces el valor diario de su vivienda por cada día que usted permanezca después de que el plazo en el aviso expira
  • Por ejemplo, si su alquiler es de $750 cada mes, divídalo entre 30 para obtener la cantidad diaria de alquiler de $25. Si usted se queda en su casa 21 días después de que su aviso expira, usted multiplicaría $25 por 21. Lo que resulta en $525, pero esta cantidad entonces es multiplicada por 3, así que usted deberá pagar $1,575
• Tres veces la cantidad de dinero que debe según el contrato de arrendamiento (incluyendo los recargos por pagos atrasados)
• Tres veces la cantidad que cueste reparar cualquier daño que usted causó al inmueble si su aviso fuera por uso inadecuado del inmueble (el causar daños físicos al inmueble o descuidar el mantenimiento de éste)
• Tres veces la cantidad que cueste reparar cualquier perjuicio que usted causó si su aviso fuera por perjuicio.
• Honorarios de abogado
• Costos del tribunal

Además, la presentación de una demanda de desalojo es un registro público permanente. El hecho de que usted fue demandado por desalojo puede hacer que sea más difícil para usted encontrar otro lugar para alquilar. Si un arrendador gana un fallo contra usted eso también puede dañar su crédito, lo cual también puede hacer que sea más difícil encontrar otro lugar para alquilar. Los Servicios Legales de Utah tienen más información sobre Qué le puede suceder a usted en un caso de desalojo.

Código de Utah 78B-6-811

Requisitos para el aviso para desocupar

Su arrendador debe seguir estrictamente los requerimientos al darle a usted un aviso. Vea en el recuadro cuanto tiempo para cumplir debe darle el aviso:

Como se hace la entrega formal del aviso

La entrega formal del aviso para desocupar puede hacerla cualquier persona, incluso el arrendador: 

• por medio de entregarla personalmente al arrendatario
• por medio de envío por correo registrado o certificado, o su equivalente, al arrendatario en el lugar donde reside
• si el arrendatario no se encuentra en el lugar donde reside, dejándolo con una persona de edad y criterio adecuados y también por medio de envío por correo al lugar de residencia del  arrendador, o
• si una persona de edad y criterio adecuado no puede ser localizada en la residencia del arrendatario, colocándolo en un lugar visible en el inmueble (usualmente en la puerta de la casa)

La  Agencia Federal de Financiamiento de la Vivienda (FHFA por sus siglas en inglés) requiere que a algunos arrendatarios se le dé un aviso de 30 días antes de que se les pueda requerir que abandonen sus viviendas. Usted tiene derecho a un aviso de 30 días si:

• Su arrendador tiene una hipoteca respaldada por Fannie Mae or Freddie Mac y
• Usted está enfrentándose a un desalojo por falta de pago de alquiler

Si su arrendador tiene una hipotega que tiene un Acuerdo de indulgencia por mora, hay más protecciones. Su arrendador no puede:

• Desalojarlo a usted por falta de pago del alquiler o de cargos por pagos tardíos
• Cobrar cargos por pagos tardíos ni multas por alquiler atrasado

• Herramienta de búsqueda de Fannie Mae o llamar al 877-542-9723
• Herramienta de búsqueda de Freddie Mac o llamar al 800-40-03097

Tiempo adicional para arrendatarios en propiedades que tuvieron un juicio hipotecario

Si usted es un arrendatario que vive en una propiedad que tuvo un juicio hipotecario usted puede tener derecho a un aviso de 90 días antes de que pueda ser desalojado. El aviso de 90 días es un requerimiento si la hipoteca estaba relacionada con el gobierno federal y usted es un arrendatario "bona fide". Un arrendatario bona fide:

• no es el propietario del inmueble en juicio hipotecario o el cónyuge, hijo(a), o padre/madre del propietario con el juicio hipotecario
• negoció su contrato de arrendamiento con el propietario anterior como extraños, sin dar ni recibir ningún favor especial, y
• se le requiere pagar alquiler que no sea sustancialmente menos que la renta justa de acuerdo al Mercado para la propiedad, o, el alquiler de la vivienda es reducido o subsidiado debido a un subsidio federal, estatal o local

Estas protecciones provienen de la Ley de Protección de Arrendatarios en Juicios Hipotecarios (PTFA por sus siglas en inglés). Más información sobre la PTFA se encuentra disponible en la Coalición Nacional de Vivienda para Personas de Bajos Recursos.

12 USC 5220, nota.

La Respuesta le informa al juez que usted no está de acuerdo con la Demanda y que desea ser escuchado en el tribunal. Estas son sus opciones para la presentación de la respuesta:

• Usar MyCase (y presente los documentos en línea) – requiere que usted use correo electrónico
• Usar el formulario de respuesta del tribunal - Respuesta del demandado a la Ocupación ilícita (Desalojo) Formulario PDF | Formulario electrónico
• Usar el Programa Electrónico de Ayuda del Tribunal (OCAP) – requiere que usted use correo electrónico y una computadora (no un teléfono o tableta)

Usted puede presentar su respuesta por correo electrónico si le preocupa que su respuesta no entre a tiempo. Cuando usted presente su Respuesta, envíe una copia al arrendador o a su abogado. Para más información, vea nuestra explicación sobre la Entrega formal de otros documentos.

Si usted no presenta una Respuesta el arrendador puede obtener un fallo por incumplimiento en contra de usted. Esto significa que:

• Usted pierde el caso automáticamente por no presentar a tiempo una Respuesta a la Demanda
• Usted puede ser desalojado rápidamente
• Su arrendador tendrá derecho a cualquier cantidad de dinero que haya solicitado en la demanda

Contrademanda

Además de presentar una respuesta usted también puede presentar una contrademanda. Esto significa que usted está demandando al arrendador basándose en los asuntos que usted mencione en su contrademanda. El arrendador tiene 21 días para responder a su contrademanda. Si no lo hiciera usted puede pedir al juez que dicte un fallo por incumplimiento. Para más información, vea nuestra página sobre Fallos por incumplimiento.

URCP 12.

¿Quién es el demandante?

La Demanda debe nombrar al propietario del inmueble como el demandante. Sin embargo, ésto puede incluir al agente designado por el propietario (lo cual podría ser un administrador de propiedades designado). Si la demanda no es presentada con el nombre del propietario o su agente usted puede mencionar éste hecho en su Respuesta.

Código de Utah 78B-6-801(5) y URCP 17

Después de que usted presenta su respuesta habrá una audiencia. El tipo de audiencia dependerá de los asuntos a tratar en su caso.

Audiencia de ocupación

Después de que usted presenta su respuesta, usted o su arrendador pueden solicitar una audiencia de ocupación. Una vez que ésta ha sido solicitada el juez celebrará la audiencia en un lapso de 10 días.

El arrendador debe hacer entrega formal de los siguientes documentos a usted por lo menos 2 días antes de la audiencia usando el método con más probabilidades de que éstos sean recibidos con prontitud:

• Cualquier documento que no haya sido divulgado y que será presentado en la audiencia
• El nombre y la información de contacto de cada testigo que se llamará a testificar en la audiencia
• Un resumen de lo que se espera será el testimonio de los testigos que serán llamados

Usted debe hacer entrega formal de los siguientes documentos a su arrendador por lo menos 2 días antes de la audiencia por el método con más probabilidades de que éstos sean recibidos con prontitud:

• Cualquier documento que no haya sido divulgado y que será presentado en la audiencia
• El nombre y la información de contacto de cada testigo que se llamará a testificar en la audiencia
• Un resumen de lo que se espera será el testimonio de los testigos que serán llamados

En la audiencia el juez decidirá quien tiene el derecho de ocupar la vivienda mientras que el caso sigue litigándose. Si usted no asiste a la audiencia, el juez emitirá una Orden de restitución del inmueble y usted puede ser desalojado(a) inmediatamente. La Orden de restitución da instrucciones al comisario o alguacil para desalojar al arrendatario y devolver la posesión del inmueble al arrendador.

Si el juez determina que todos los asuntos pueden ser resueltos sin más audiencias, el juez decidirá sobre esos asuntos y emitirá un fallo fundamentándose en los hechos. Si el juez decide que hay necesidad de más información y audiencias y el arrendatario permanece en posesión del inmueble, el juez empezará el juicio dentro de 60 días a partir del día en que se hizo la entrega formal de la Demanda a menos que las partes acuerden algo diferente.

Código de Utah 78B-6-810

Si el tribunal no programa automáticamente un juicio, usted o su arrendador pueden presentar documentos para pedir al tribunal un juicio. Para más información, vea nuestra página sobre Preparación para ir a juicio - Casos civiles.

Audiencia por perjuicio penal

Si el caso es por perjuicio penal el juez llevará a cabo una audiencia probatoria, que es similar a una audiencia de ocupación. La audiencia será dentro de los 10 días siguientes al día en que la demanda es presentada. Se deberá hacer entrega formal del aviso de audiencia y citatorio al arrendatario por lo menos 3 días naturales antes de la audiencia.

Código de Utah 78B-6-810(3)

Usted podría recibir un aviso de que el arrendador ha presentado una garantía de posesión. Ellos tienen que hacer la entrega formal de éste aviso a usted de la misma manera que lo hicieron con el citatorio. Para más detalles vea nuestra página de Internet sobre Entrega formal de documentos. El aviso debe informarle de todos los remedios y procedimientos disponibles para usted de conformidad con el Código de Utah Sección 78B-6-808(4).

La garantía de posesión le permite al arrendador desalojarlo a usted y tomar posesión del inmueble mientras que el caso de desalojo se sigue litigando. Al arrendador se le requiere depositar dinero o un pagaré en el tribunal para cubrir los daños de usted, si al final, usted gana.

El juez debe aprobar la cantidad de la garantía. La cantidad debe ser suficiente para pagar sus costos y daños potenciales si el juez le otorga un fallo a su favor y en contra del arrendador. La garantía podría ser una garantía corporativa, o una garantía en efectivo, o fondos certificados. El tribunal retendrá el dinero en fideicomiso hasta que el caso finalice. La garantía podría ser una garantía de propiedad firmada por dos personas que posean bienes inmuebles en el estado y que no sean partes en la acción.  Una garantía de propiedad debe reunir los requisitos del URCP 72.

Una vez que la garantía de posesión es presentada y entregada formalmente, usted tiene las siguientes opciones:

• Dentro de los primeros 3 días hábiles después de haber recibido la entrega formal del aviso de la garantía usted puede exigir una audiencia, la cual debe ser llevada a cabo dentro de los siguiente 3 días hábiles
• Si el desalojo está basado únicamente en la falta de pago del alquiler u otro dinero adeudado, el contrato de arrendamiento permanecerá en vigor y la demanda será desestimada si usted paga toda la renta atrasada, otro dinero adeudado, y otros costos, incluyendo honorarios de abogados, según lo dispuesto en el contrato de arrendamiento.  Usted debe hacer esto dentro de los primeros 3 días hábiles después de la entrega formal del aviso de la garantía de posesión
• En cualquier desalojo, usted puede permanecer en posesión del inmueble si presenta una contra garantía. La contra garantía debe cumplir con los mismos requisitos que la garantía de posesión original. Cualquier renta pagada por adelantado forma parte de su contra garantía.
• Usted debe presentar la contra garantía dentro de los primeros 3 días hábiles después de la entrega formal del aviso de la garantía de posesión del arrendador o dentro de las primeras 24 horas después de que el juez fija la cantidad de la contra garantía, o lo que ocurra después, a menos de que el tribunal permita tiempo adicional.

Si usted no cumple con los remedios y procedimientos, el juez emitirá una Orden de restitución. Esta le dice al comisario o alguacil que lo desaloje y devuelva la posesión del inmueble al arrendador.

Audiencia

Si después de la audiencia el juez dictamina que el arrendador tiene derecho a la posesión del inmueble, el juez emitirá una Orden de restitución. Si el juez le permite permanecer en posesión y si hay asuntos adicionales que tienen que ser resueltos, el juez le requerirá a usted que deposite una contra garantía. El tribunal acelerará los procesos judiciales restantes. Si el juez dictamina que todos los asuntos entre las partes pueden ser resueltos sin procesos judiciales adicionales, el juez decidirá quién gana.

Código de Utah 78B-6-808

La Orden de restitución debe ser entregada formalmente junto con un formulario de Solicitud de audiencia concerniente a la ejecución de una orden de restitución (disponible en la sección Formularios al final de la página). El formulario de Solicitud de audiencia le permite solicitar una audiencia si usted cree que sus derechos fueron violados. Este formulario no impide el desalojo y tampoco es una apelación. Ambos formularios le deben ser entregados formalmente por un comisario, alguacil o investigador privado. Ellos deben entregar formalmente los documentos por medio de:

• Entregárselos personalmente a usted
• Enviárselos por correo registrado o certificado, o un medio equivalente, a su casa
• Si usted no se encuentra en su residencia, dejarlos con una persona de edad y criterio adecuado y también enviarlos por correo a su residencia, o
• si una persona de edad y criterio adecuado no puede ser localizada en la residencia, colocándolos en un lugar visible en el inmueble

No hay muchas opciones cuando usted recibe la Orden de restitución. Estos son algunos posibles siguientes pasos:

• Múdese – si no puede llevarse todas sus pertenencias, planee llevar por lo menos:
  • Documentos importantes, como tarjetas de identificación y de seguro social, y actas de nacimiento
  • Cosas que usted necesite para su salud, como medicamentos, suministros médicos, anteojos, y registros médicos importantes
  • Objetos que usted aprecia, como fotografías, recuerdos y otras cosas que tengan un fuerte valor sentimental.
• Trate de llegar a un arreglo con su arrendador – su arrendador no está obligado a hablar con usted ni a dejarlo quedarse, pero usted puede tratar de hablar con él y ofrecerle algo para que le dé más tiempo.

La presentación de la Solicitud de audiencia concerniente a la ejecución de una orden de restitución no detiene el desalojo. Si usted quiere pedir al juez que pare el desalojo usted puede tratar de presentar una o ambas de estas mociones:

• Una Moción para invalidar un fallo. Esta le pide al juez que anule la orden de desalojo. El juez debe esperar 14 días antes de poder pronunciarse sobre la moción, a menos de que usted pida al juez que retrase la ejecución de la orden.
• Una Moción para retrasar la ejecución del fallo. Esta le pide al juez que demore la orden de desalojo. El desalojo todavía podría seguir adelante a menos que usted pida al juez que anule la orden de desalojo. Pero el juez no puede aprobar la moción para retrasar a menos que usted deposite una garantía por una cantidad lo suficientemente grande como para pagar los costos probables del arrendador, honorarios de abogados, y daños (incluyendo alquiler sin pagar) si el juez fallara a favor del arrendador. Cualquier alquiler pagado por adelantado se convierte en una porción de la garantía del arrendatario.

Si no sabe dónde podría usted alojarse, contacte a  Utah 2-1-1 para asistencia en su condado.

Código de Utah 78B-6-812(2)(b) y 78B-6-808(4)(b) y URCP 60 y 62.

Si usted no se muda como le requería la Orden de restitución, un comisario o un alguacil podrán entrar al inmueble por la fuerza para sacarlo. Después de eso, a usted no se le permite volver a entrar al inmueble.

Sin embargo, el arrendador debe darle acceso dentro de lo razonable dentro de los primeros 5 días hábiles para recoger:

• Ropa
• Identificación
• Documentos financieros, incluyendo todos aquellos relacionados con el estado migratorio o laboral del arrendatario
• Documentos sobre la recepción de servicios públicos, e
• Información médica, medicamentos con receta, y cualquier equipo médico requerido para el mantenimiento de las necesidades médicas.

Usted tiene el derecho a recuperar estos artículos sin pagar por ningún costo de almacenamiento.

Otros artículos que haya usted dejado pueden ser sacados por el comisario o alguacil o pueden quedarse en la vivienda. Al arrendador se le permite cobrarle a usted por costos razonables por mover o por almacenar estos artículos. Si usted quiere recuperar sus pertenencias, usted debe:

1. Contactar al arrendador para saber cuál es el costo de almacenamiento o mudanza
2. Escribir al arrendador para solicitar sus pertenencias
3. Pagar por los costos de mudanza y almacenamiento de sus pertenencias

Si usted no paga los costos de mudanza y almacenamiento y recupera sus bienes personales dentro de los primeros 15 días naturales, los bienes son considerados abandonados. El arrendador puede entonces vender o donar estos artículos. Para más información, vea nuestra página Bienes muebles del arrendatario.

Si usted no está presente cuando se ejecuta la orden de restitución y hay una mascota allí, el comisario, alguacil o el arrendatario deberán notificar al Departamento de Servicios de Animales local para que tome custodia de la mascota a más tardar en un día hábil. El Departamento de Servicios de Animales deberá colocar un aviso en un lugar visible en el inmueble y sus alrededores indicando donde está siendo retenido el animal.

Código de Utah 78B-6-812 y 11-46-103 

Usted puede solicitar una audiencia si está en desacuerdo con cómo es ejecutada la Orden de restitución. El arrendador debe haberle hecho entrega formal de un formulario en blanco de la Solicitud de audiencia concerniente a la ejecución de una orden de restitución, junto con la Orden de restitución. Usted también puede encontrar la Solicitud de audiencia en la sección Formularios al final de la página. La Solicitud de audiencia no para el desalojo.

Las razones posibles para solicitar una audiencia incluyen:

• A usted no se le hizo entrega formal de la copia de la Orden de restitución de manera adecuada
• No le fue dado el tiempo ordenado por el juez para mudarse
• Sus bienes no están siendo almacenados en un lugar adecuado o de manera adecuada, o ambas cosas
• Tiene dificultades para lograr que le devuelvan sus pertenencias personales
  • Los costos por remover y almacenar las pertenencias que el arrendador está cobrando no son razonables  
  • No le proporcionaron una copia del inventario de los bienes removidos
  • Usted exigió la devolución de sus bienes dentro de los 15 días posteriores a la fecha en que fueron removidos y pagó todos los costos asociados con su remoción y almacenamiento, pero los bienes no fueron devueltos.
  • Alguien, que no era usted, entregó al alguacil o comisario una petición para la liberación de los bienes y proporcionó identificación adecuada y prueba de propiedad, pero los bienes no fueron devueltos.
• Hay problemas con la venta de los bienes
  • No le enviaron por correo un aviso escrito de la hora y el lugar de la venta de sus bienes
  • Usted asistió a la venta de los bienes, pero el resto de los bienes no le fue entregado después de que usted pagó los costos de remoción, almacenamiento, promoción y realización de la venta.
  • Después de que sus bienes fueron vendidos quedó dinero después de cubrir los costos de remoción, almacenamiento, promoción y realización de la venta, y el pago del fallo del arrendador, pero ese dinero no le fue devuelto a usted.

El tribunal fijará la audiencia dentro de los primeros 10 días naturales a partir del día en que usted presenta la Solicitud de audiencia o tan pronto como sea posible después de eso.

Código de Utah 78B-6-812

El fallo terminará el contrato de arrendamiento, pero usted todavía adeuda el alquiler por el resto del contrato. Sin embargo, esta cantidad está limitada por el deber del arrendador a reducir daños – esto significa que el arrendador debe tratar de rentar la residencia a alguien más tan pronto como sea posible, dentro de lo razonable. El fallo también puede ser por los siguientes daños reales multiplicado por tres:

• El valor de renta diario del inmueble por cada día que el arrendatario se quedó en la unidad de renta después de que el aviso venció;
• Entrada forzada;
• Reparación de daño por uso inadecuado del inmueble; y
• Las cantidades adeudadas según el contrato si el desalojo es por falta de pago del alquiler o por otras cantidades adeudadas según el contrato;
• La mitigación del perjuicio por desalojo.

El arrendador debe comprobar todos estos daños, y la cantidad de alquiler adeudado.

Código de Utah 78B-6-811

Una vez que usted recibe la solicitud de fallo tiene 7 días naturales para hacerle saber al juez si se opone usted a la solicitud. Si usted está en desacuerdo con los cálculos del arrendador o con otros reclamos por daños, usted puede impugnar la solicitud por medio de la presentación de una Objeción al fallo en cuanto a la forma, disponible en la sección de formularios al final de la página. Usted necesitaría presentar su objeción en el tribunal y hacer entrega formal de ella al arrendador de conformidad con el URCP 5. Para más información vea nuestra explicación sobre Entrega formal de otros documentos.

Una vez que usted presenta y hace entrega formal de su Objeción al fallo en cuanto a la forma, el juez podría tomar una decisión basada en los documentos que han sido presentados, o programar una audiencia. En la audiencia usted puede explicar al juez porque piensa que la Solicitud de fallo del arrendador  está equivocada.

URCP 54 o URCP 58A