Información sobre desalojos para arrendadores

La Agencia Federal de Financiamiento de la vivienda (FHFA, por sus siglas en inglés) requiere que algunos arrendatarios reciban un aviso de 30 días antes de que se les pueda exigir que abandonen sus viviendas. Algunos arrendatarios tienen derecho a recibir un aviso de 30 días antes de que se les pueda exigir que abandonen sus viviendas. Esto se aplica a:

• Todos los propietarios con hipotecas respaldadas por Fannie Mae o Freddie Mac y
• Todos los desalojos por falta de pago del alquiler

Si el arrendador tiene una hipoteca que está en período de gracia, hay más protecciones, el arrendador no puede:

• Desalojar a un arrendatario por alquiler no pagado, recargos por atrasos o
• Cobrar recargos o multas por alquiler atrasado

Además, a los propietarios que disfrutan de un período de gracia, les es requerido que les den a los arrendatarios un aviso por escrito del período de gracia de la propiedad y de sus derechos en virtud del período de gracia.

Este aviso se usa cuando el arrendatario debe dinero por alquiler o algún otro concepto. Este aviso le dice al arrendatario que tiene 3 días hábiles para pagar todo el dinero indicado en el aviso o para mudarse. El aviso debe dar al arrendatario la opción de pagar todo el dinero. Si el arrendatario paga todo el dinero, entonces el arrendatario puede permanecer en el inmueble.

Si el arrendatario se muda y aún debe dinero, usted puede demandarlo por el dinero que le debe, presentando un caso de reclamos menores o un caso civil, dependiendo de la cantidad de daños que usted reclame.

Código de Utah 78B-6-816

Este aviso se usa cuando el arrendatario no ha cumplido con alguna cláusula del contrato de arrendamiento que pueda ser remediada. Este aviso le dice al arrendatario que tiene 3 días naturales para cumplir con el contrato o para mudarse. Si el arrendatario cumple con el contrato, entonces puede permanecer en el inmueble.

Este aviso se usa cuando el arrendatario está ocasionando perjuicios. Un perjuicio es algo que interfiere con el pleno disfrute de la vida o de la propiedad de una persona. Esto puede incluir cualquier cosa que ponga en peligro la salud, que sea indecente, que sea ofensivo a los sentidos, o que interfiera con el uso libre de la propiedad de una persona. Hay dos tipos de perjuicios: perjuicios penales y perjuicios no penales.

Ejemplos de perjuicios no penales:

• Molestar a otros arrendatarios o vecinos
• Tener fiestas tan frecuentemente que interfieran con el disfrute tranquilo de cualquier vecino
• Tener tantos visitantes tan frecuentemente que interfieran con el disfrute tranquilo de cualquier vecino
• Fumar, y que el humo del cigarro del arrendatario se cuele en el inmueble de otros, pero solo si el arrendador prohíbe fumar en todas las viviendas
• Comprar, vender, fabricar, almacenar, o dispensar drogas ilegales o ingredientes para drogas ilegales*
• Juegos de azar que interfieran con el disfrute tranquilo de cualquier vecino*
• Actos regulares de prostitución o la promoción de prostitución*
• Desobediencia a las leyes de armas establecidas en el Código de Utah 76-10-501 et seq.
• Comisión de actos delictivos en compañía de otra persona. Estos actos son definidos por la ley, pero podrían incluir cosas como agresión, homicidio, secuestro, delitos sexuales a nivel de delito mayor, explotación sexual de un menor, destrucción de la propiedad, allanamiento de morada con fines delictivos, entrada ilícita, robo agravado, hurto, fraude, extorsión, soborno, delitos que tienen que ver con explosivos, delitos de armas, pornografía, fraude de comunicaciones*

* Si estos actos reúnen los requisitos de la definición de perjuicio penal, usted puede usar un aviso de perjuicio penal.

Ejemplos de perjuicios penales:

• La comisión de un delito mayor
• La comisión de un acto delictivo que afecta la salud o la seguridad de un arrendatario, del arrendador, del agente del arrendador, o de otra persona en la propiedad del arrendador
• La comisión de un acto delictivo que causa daños o la pérdida de los bienes de cualquier arrendatario o de la propiedad del arrendador
• La comisión de un acto delictivo relacionado con drogas o pandillas
• Las amenazas de violencia en contra de cualquier arrendatario, o de cualquier otra persona en el inmueble, o en contra del arrendador o del agente del arrendador
• La comisión de cualquier otro acto delictivo que afecte directamente el disfrute tranquilo del inmueble por parte de cualquier arrendatario o vecino, por ejemplo, la desobediencia a los códigos de construcción o de salubridad

Este aviso se usa si el arrendatario ha permitido que otra persona viva en la propiedad en quebrantamiento del contrato de arrendamiento. Este aviso ordena al arrendatario a mudarse dentro de 3 días naturales. El aviso no presenta otras opciones al arrendatario.

"Waste" es un daño al inmueble; puede ser un daño físico, falta de mantenimiento a la propiedad o falta de hacer alguna otra cosa, como la falta de pago de impuestos (si así lo exige el contrato de arrendamiento). Este aviso se usa cuando el arrendatario está dañando o ha dañado la propiedad del arrendador, pero no necesariamente al grado de perjuicio. (Si el daño causado por el arrendatario cumple con el criterio de perjuicio o perjuicio penal, el arrendador debe usar el aviso adecuado de perjuicio en su lugar). Este aviso le ordena al arrendatario a mudarse en 3 días naturales. El aviso no presenta otras opciones al arrendatario.

Este aviso se utiliza si el arrendatario está participando en actividades ilícitas en la propiedad del arrendador, pero no necesariamente al grado de perjuicio. (Si el negocio cumple con los criterios de perjuicio o perjuicio penal, el arrendador debe usar el aviso de perjuicio apropiado en su lugar). Este aviso ordena al arrendatario a mudarse dentro de 3 días naturales. El aviso no presenta otras opciones al arrendatario.

Este aviso se usa si el arrendatario ha quebrantado el contrato de arrendamiento y no hay forma de que pueda remediar el quebrantamiento. Este aviso ordena al arrendatario a mudarse dentro de 3 días naturales. El aviso no presenta otras opciones al arrendatario.

Este aviso se utiliza si el arrendatario ha cometido un acto delictivo, pero no necesariamente al grado de perjuicio penal. Si el acto criminal cumple con los criterios de perjuicio penal, el propietario debe usar ese aviso en su lugar. Este aviso ordena al arrendatario a mudarse dentro de los 3 días naturales. El aviso no presenta otras opciones al arrendatario.

Este aviso se puede utilizar para finalizar un arrendamiento que no tiene una fecha de finalización establecida. Esto puede incluir un arrendamiento que va de mes a mes o algún otro período de alquiler. El arrendador no tiene que tener una razón para querer que el arrendatario desocupe. El aviso debe entregarse formalmente al menos 15 días naturales antes del final del período de arrendamiento. En caso contrario, el arrendatario puede quedarse hasta el final del próximo período de arrendamiento. Si el contrato de arrendamiento requiere que se dé un aviso de más de 15 días, el arrendador debe dar el aviso más largo requerido por el contrato.

Este aviso ordena al arrendatario a mudarse al final del período de alquiler. El aviso no presenta otras opciones al arrendatario.

Este aviso solo se puede usar si no existe un contrato de arrendamiento, oral o escrito. Esta situación puede ocurrir si:

• Un invitado se niega a abandonar el inmueble
• El contrato de arrendamiento ha expirado y el arrendador le ha dicho al arrendatario que el contrato no se renovará
• Un nuevo dueño ha comprado la propiedad mediante quiebra, ejecución hipotecaria o remate judicial, y ha recibido un título que rescinde todos los contratos de alquiler. (Si el nuevo dueño está desalojando a un arrendatario después de comprar la propiedad en una venta regular y el arrendatario está en un arrendamiento de mes a mes, el nuevo dueño deberá entregarle formalmente al arrendatario un Aviso de 15 días. En caso contrario, el arrendatario tiene derecho a vivir en la vivienda hasta que el contrato de arrendamiento expire)

Este aviso ordena al arrendatario a mudarse dentro de 5 días naturales. El aviso no presenta otras opciones al arrendatario.

Si usted no desea esperar 10 días para una audiencia de ocupación, puede solicitar una garantía de posesión. Esto le permite a usted tomar posesión del inmueble mientras que el caso de desalojo avanza, y tener dinero para pagar los daños del arrendatario si finalmente usted no tiene derecho a la posesión. Pero es posible que no se necesite una garantía de posesión. Los casos de desalojo están diseñados para concluir rápidamente.

El juez deberá aprobar el monto de la garantía. La cantidad debe ser suficiente para pagar los costos y daños probables del arrendatario si el juez dicta un fallo a favor del arrendatario y en su contra. La garantía puede ser una garantía corporativa o en efectivo, o fondos certificados. Una garantía en efectivo es dinero depositado en el tribunal. El tribunal retendrá el dinero en un fideicomiso hasta que termine el caso. Si usted gana, el tribunal le devolverá el dinero cuando usted lo solicite. La garantía puede ser una garantía de propiedad ejecutada por dos personas que poseen bienes inmuebles en el estado y que no son partes de la acción. Una garantía de propiedad debe cumplir con los requisitos de URCP 72.

Usted deberá notificar al arrendatario que usted ha presentado una garantía de posesión. Usted deberá entregar formalmente esto de la misma manera que el Citatorio. Para más detalles, vea nuestra página de Internet Entrega formal. El aviso deberá informarle al arrendatario de todos los recursos y procedimientos disponibles para el arrendatario bajo el Código de Utah Sección 78B-6-808(4).

Recursos y procedimientos disponibles para el arrendatario después de la garantía de posesión del arrendador

Después de que usted presente la garantía de posesión, el arrendatario tiene a su disposición los siguientes recursos y procedimientos:

• Dentro de 3 días hábiles después de haber recibido la entrega formal del aviso de la garantía, el arrendatario puede exigir una audiencia, la cual se deberá llevar a cabo dentro de 3 días hábiles después de que el arrendatario la exija
• Si el desalojo se basa solamente en el incumplimiento del pago del alquiler o dinero por otro concepto, el contrato de arrendamiento permanecerá vigente y la Demanda será desestimada si el arrendatario, dentro de 3 días hábiles después de haber recibido la entrega formal del aviso de la garantía de posesión, paga el alquiler atrasado, todo el dinero adeudado, y otros costos, incluyendo honorarios de abogados, tal como lo establezca el contrato de arrendamiento
• Para cualquier desalojo, el arrendatario puede permanecer en posesión del inmueble si presenta un contra garantía. La contra garantía debe reunir los mismos requerimientos que la garantía de posesión original. Cualquier pago de alquiler anticipado es una porción de la contra garantía del arrendatario
• El arrendatario deberá presentar la contra garantía dentro de 3 días hábiles después de la entrega formal del aviso de garantía de posesión del arrendador o dentro de 24 horas después de que el juez establezca la cantidad de la contra garantía, lo que suceda después, a menos que el juez permita tiempo adicional

Si el arrendatario no cumple con ninguno de los recursos o procesos, el juez emitirá una Orden de restitución.

Audiencia exigida por el arrendatario

Si después de la audiencia exigida por el arrendatario, el juez dictamina que usted tiene derecho a la posesión del inmueble, el juez dictará una Orden de restitución. Si el juez permite que el arrendatario permanezca en posesión y si se deben decidir otros asuntos, el juez requerirá que el arrendatario deposite una contra garantía. El tribunal acelerará los procedimientos restantes. Si el juez dictamina que todos los asuntos entre las partes pueden decidirse sin más procedimientos, el juez decidirá quién gana.

Código de Utah 78B-6-808